Comment réaliser une estimation immobilière ?

Tout savoir sur l’estimation immobilière (maison, appartement, …).

5 méthodes pour réaliser une estimation de chez vous !

L’estimation est la première étape dans le processus de vente d’un bien.

C’est une étape très importante car elle va influer sur tous les acteurs de la vente (vendeur, acheteur et professionnel) et aura un rôle prédominant dans le projet des parties (projet d’achat à la suite de vente, investissement, …).

faire estimer sa maison ou son appartement

Pourquoi faire estimer son bien ?

L’estimation de votre bien va influer sur la durée et l’attractivité de vente du produit.

Si l’estimation est sous-évaluée (le prix donné est inférieur à sa valeur réelle) alors le vendeur n’obtiendra pas la réelle valeur financière au moment de la vente, il pourrait « perdre » de l’argent.

Si celle-ci est au contraire sur-évaluée (le prix donné est supérieur à sa valeur réelle) alors la vente peut prendre plusieurs semaines voire mois à s’effectuer. Cela peut créer un sentiment de frustration pour le vendeur et un sentiment de mauvaise affaire pour les clients acheteurs qui voient le bien commercialisé pendant un long moment (ils peuvent se demander pourquoi ce bien est toujours sur le marché).


Dans quel contexte faire estimer son bien ?

Plusieurs raisons peuvent inciter à faire estimer la valeur d’un bien, généralement cela dépend du projet du vendeur : préparation d’une mutation, succession, divorce, projet d’achat d’un autre bien, …

faire estimer son bien

Qui peut estimer mon bien ?

Toute personne peut estimer un bien, qu’elle soit particulière ou professionnelle.

Diverses solutions sont proposées pour effectuer cette démarche, il vous faut choisir celle(s) qui vous convient le mieux à votre projet et à votre vision :

  • Les professionnels ont une connaissance du marché en constante évolution sur votre secteur, ils connaissent également les différentes législations en vigueur et mesures que parfois les particuliers n’ont pas connaissance. De plus, certains outils à leur disposition permettent d’effectuer des estimations généralement plus précises que les particuliers.

Si vous demandez à un négociateur immobilier d’effectuer l’estimation de votre bien, cela ne vous coûtera rien.

En revanche, si vous faites appel à un expert immobilier ou un notaire alors votre estimation vous demandera un échange financier en contrepartie.

  • Les particuliers peuvent également estimer et vendre leur bien par eux même. A défaut d’avoir une grande visibilité pour commercialiser le bien, un particulier peut choisir de s’occuper de la vente de son bien de lui-même pour diverses raisons. Divers outils sont mis à disposition de tous sur internet afin d’effectuer ce processus de vente au mieux grâce à des outils d’estimation, des simulateurs, des outils gratuits de distribution (sites d’annonces).

Quelles sont les données prises en compte pour une estimation ?

Les données physiques

Elles concernent la nature de l’immeuble et son environnement principalement :

  • son usage (habitation, professionnel, commercial, agricole)
  • sa surface habitable
  • la qualité des matériaux
  • l’architecture
  • l’état d’entretien

Les données juridiques

  • le cos : il détermine la surface constructible ce qui influe sur sa valeur
  • le mode d’occupation du local
  • les limitations accordés au droit d’aliéner
  • le droit de préemption
  • société d’aménagement foncier, établissement rural

Les données économiques

  • Elles varient selon le marché, son importance et son évolution : les conjoncture générale, taux d’intérêt, moral des français, croissance, …
  • Conjoncture immobilière : surplus, pénurie de biens, perspectives futures…
les données prises en compte pendant une estimation immobilière

Comment estimer son bien ? 5 méthodes pour estimer votre bien !

La méthode par comparaison

Cette méthode consiste à comparer avec des biens avec les mêmes caractéristiques, vendu actuellement ou dans les dernières années dans le même village, quartier ou secteur . Une bonne connaissance du marché est requise pour appliquer cette méthode qui peut paraître subjective au client. En pratique elle est utilisée par les professionnels du marché local.

Par exemple :

Vous vendez une maison de 90 m² dans le quartier X d’une certaine ville.

Il faut comparer les biens vendus ces derniers mois ayant le secteur, la superficie et les prestations de votre bien en commun.

Le site meilleurs agents permet de visualiser rapidement ce type de bien avec une recherche avancée. Vous trouvez des biens à 160 000€, 170 000€ et 152 000€ ; vous pouvez donc estimer votre bien entre 152 000 et 170 000€, qu’il faudra ajuster en fonction des travaux, prestations, …

Le calcul au mètre carré


Il convient de multiplier le prix au m2 par la surface du bien. Cette méthode s’applique en pondérant les surfaces annexées telles que la cave, le garage, le balcon. Plusieurs critères sont à retenir : l’âge de l’immeuble, la situation, l’étage, l’état général, la prestation, la hauteur sous plafond, …

Par exemple :

Vous vendez une maison de 90 m² dans une ville qui a pour prix du mètre carré moyen 2 500 €.

Il faut effectuer le calcul : mètre carrés x prix du mètre carré moyen,

Soit : 90 x 2 500 = 225 000 €

La méthode par le revenu ou par la valeur locative

Principalement utilisée pour les investissements.

Le loyer est estimé à l’année en fonction du type de bien, et multiplié par 12 (revenu brut) soit : revenus annuels x 100 / prix d’achat : pourcentage de rentabilité.

Au niveau national, la rentabilité d’un bien se situe entre 4% et 8% brute.

La méthode par la valeur antérieure

Le titre de propriété (document délivré au propriétaire plusieurs mois après l’achat et contenant toutes les informations sur le bien) indique le prix d’achat de l’immeuble. Il s’agit d’appliquer le coefficient d’érosion monétaire de l’année donnée pour avoir la valeur actuelle du bien.
Les travaux effectués seront réévalués selon la même méthode.
Cette dernière ne prend pas en compte ni l’évolution du marché ni l’état du bien.

La méthode par valeur à neuf

Cette méthode consiste à prendre la valeur au mètre carré d’un bien neuf sur le secteur concerné et de multiplier par la surface pondérée en appliquant un coefficient de vétusté et d’état d’entretien.
Ce calcul ne prend pas en compte les particularités du bien à vendre : vue, matériaux, rareté, marché local.

Rappel : Ces différentes méthodes sont à utiliser en les combinant, et selon le type de produit à estimer. 

Il ne faut pas utiliser qu’une seule méthode d’estimation ! Comme dit dans l’introduction de cet article, l’estimation est une étape très importante qui va influer sur de nombreux facteurs et avoir de nombreuses répercutions par la suite sur un plan financier, personnel, professionnel ou autre.

Conseil : Utilisez au MINIMUM 3 méthodes d’estimation qui ont été expliqué dans cet article afin d’obtenir plusieurs prix (et/ou fourchettes de prix) afin de les rassembler et obtenir le prix le plus juste du bien.

Les méthodes les plus utilisées, que cela soit du fait de leur simplicité d’application ou de leur précision, sont : le calcul par le mètre carré, la méthode par comparaison et une pondération du bien en fonction de ses prestations. C’est-à-dire qu’un bien ayant des travaux coûtera théoriquement moins cher qu’un bien neuf, et, à contrario un bien possédant par exemples des moulures ou une piscine aura une valeur plus élevée qu’un bien ne possédant pas ou peu de prestations.

Vous avez maintenant les clés en main pour effectuer une estimation d’un bien facilement, de chez vous et avec divers outils et stratégies à appliquer.